Mietflächenabweichung

Mit Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) ändert der BGH teilweise seine Auffassung zu den Folgen einer Mietflächenabweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vereinbarten.

Bislang war es gängige Rechtsprechung, dass eine Mietflächenabweichung bis 10% gegenüber der vertraglich vereinbarten Fläche hinzunehmen waren. Dabei ist egal, ob eine konkrete Fläche im Vertrag stand, oder eine ca.-Angabe. Unterschreitungen dieser Größen stellen einen Mangel dar und berechtigen zur Minderung der Miete.

Allerdings muss die Größe vereinbart sein; wird eine Wohnung ohne diese Angabe gemietet, dann ist die Abweichung der tatsächlichen Größe von der Vorstellung der Parteien nicht erheblich, die Wohnung ist gemietet, wie sie steht und liegt.

Was aber unter Wohnfläche zu verstehen ist, ist keinesfalls eindeutig, hier kann die WohnFlVO oder die DIN 283 eingreifen, aber wie genau Erker, Balkone, schräge Wände zu bewerten sind, ist Quell von Streitigkeiten.

 

Der BGH ist von dieser Rechtsprechung, die seit 2005 für Gewerberäume, möblierte Wohnungen und Wohnungen entwickelt wurde, abgewichen:
Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB ist zukünftig die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen. Wenn also wie in der konkreten Entscheidung die Fläche tatsächlich 1/3 größer ist (210 statt 160m²), dann kann der Vermieter die Mieterhöhung aus den tatsächlichen 210m² berechnen. Entsprechendes gilt, wenn die Fläche zu groß angegeben ist, dann kann künftig eine Mieterhöhung nur aus der klleineren Fläche ermittelt werden. Zu beachten ist in beiden Varianten die Kappungsgrenze (15 Monate lang keine Erhöhung, Einhaltung der ortsüblichen Miete, max. 20% in 3 Jahren bzw. 15% in Sondergebieten).

Nach meiner Einschätzung muss dies auch entsprechend für die Abrechnung von Betriebskosten gelten. Bislang gilt, dass bei einer Abweichung bis 10% die vertragliche vereinbarte Miete, nicht die tatsächliche Miete Berechnungsmaßstab ist. Ob die Instanzrechtsprechung  meine Meinung übernimmt, bleibt abzuwarten.

Quelle: PM BGH Nr. 189/2015

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