Gewerbemiete in Corona-Zeiten Update

Wie in meinem Beitrag vom 26.02.2021 angekündigt hat der BGH (Urteil vom 11.01.2022, XII ZR 8/21) einige grundsätzliche Rechtsausführungen bei einer behördlichen Schließung und der sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters bei Gewerberaummieten geäußert:

Kein Mietminderungsrecht, aber eventuell Anpassungsrecht

Für den Fall einer behördlichen Schließung auf der Basis des Infektionsschutzgesetzes entsteht kein Mietminderungsrecht des Mieters, weil es sich insoweit nicht um einen Mangel der Mietsache handelt. Die Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB befasst sich lediglich mit dem Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters, nicht aber mit der Frage der geschuldeten Miethöhe.

Bei einer hoheitlichen Maßnahme besteht aber ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB. In einer derartigen Situation wird die sogenannte große Geschäftsgrundlage tangiert, d. h. die Erwartungen der vertragsschließenden Parteien im Hinblick auf den beabsichtigten Vertragszweck. Eine solche schwerwiegende Störung wird vermutet, wenn für den Mieter der Betrieb nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung möglich ist.

Vorliegende Unzumutbarkeit

Hinzu kommen muss aber, dass für den betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Eine pauschale Betrachtungsweise lehnt der Bundesgerichtshof ab, vielmehr müsse das Recht auf Herabsetzung der Miete im Einzelfall geprüft werden.

Einzelfallprüfung erforderlich

Die Entscheidung des OLG Dresden, das eine 50-prozentige Mietherabsetzung zubilligte, wurde insoweit aufgehoben und die Sache zur erneuten Prüfung zurückverwiesen. Hierbei hat der Bundesgerichtshof vorgegeben, dass nicht nur Umsatzeinbußen zu berücksichtigen sind, sondern auch finanzielle Vorteile, etwa aus staatlichen Leistungen oder einer Betriebsversicherung. Staatliche Kredite, die zur Überbrückung der Schließungsperioden gewährt wurden, sind hingegen nicht als Vorteil des Mieters zu berücksichtigen.

Es ist also unabhängig vom konkreten Fall bei einer Mietminderung stets zu prüfen, inwieweit der Mieter staatliche Hilfen erhalten hat. Tritt seine Betriebsausfallversicherung? Konnte er durch zumutbare Anstrengungen eine Schadenskompensation erreichen? Was bei einem Fitnessstudio kaum denkbar ist, bei einer Gaststätte hingegen durch außer-Haus-Verkauf, bei einem Einzelhandelsunternehmen durch online-Verkauf.

Da auch der Vermieter keine Schuld an einer Pandemie trägt, die zu einer staatlichen Betriebsschließung führt, sind dessen Interessen im Blick zu behalten. Immerhin sind Fälle denkbar, in denen der Vermieter Kredite zu bedienen hat, die er zwecks Bereitstellung des Mietobjektes aufgenommen hat.

Fazit:

Halbe-Halbe ist nicht die Lösung, im Einzelfall sollte eine Einigung mit dem Vermieter auf der Basis der nunmehr grundsätzlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofes gesucht werden. Hierbei hilft Ihr Anwalt gerne weiter.