Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015

Mit dem „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz)“ kommen erhebliche Veränderungen insbesondere für Wohnungsmakler.

Neben der hier nicht thematisierten Möglichkeit einzelner Gemeinden mit einem angespannten Mietmarkt (zum Beispiel auch in meiner Stadt Jena) eine Mietpreiskappung (Stichwort „Mietpreisbremse“) einzuführen, sofern die Bundesländer entsprechende Verordnungen erlassen, wird mit der gesetzlichen Neuregelung das Recht der Wohnungsvermittlung drastisch geändert.

Bislang war der Regelfall, dass der Vermieter einen Makler mit dem Vertrieb seiner Wohnung beauftragt hat und die Kosten dieses Maklers vom Mieter getragen werden sollten. Ab 01.06.2015 wird durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (BGBl 2015, 610) das so genannte Bestellerprinzip eingeführt.

Nach dem Motto, „wer die Musik bestellt, bezahlt“ soll zukünftig den Makler derjenige bezahlen, der ihn auch beauftragt hat. Dabei wird es keine Rolle mehr spielen, ob der Wohnungsmakler gewerbsmäßig tätig ist oder nur als Gelegenheitsmakler auftritt.

Zukünftig wird es nicht mehr möglich sein, einen Maklervertrag mündlich oder stillschweigend abzuschließen. Ab 01.06.2015 müssen alle Maklerverträge mindestens in Textform dokumentiert werden, d.h. die Erklärung muss in einer Urkunde oder in einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe geeigneten Weise abgegeben werden (Beispiel durch E-Mails, per Telefax, auf einer CD-ROM oder einem USB Stick). Wird diese Textform nicht eingehalten, ist die Vereinbarung unwirksam und der Makler hat keinen Anspruch auf Provision.

Der Provisionsanspruch entsteht nur dann, wenn der Makler aufgrund des abgeschlossenen Vertrages zur Erfüllung dieses Vertrages Wohnungsangebote einholt. Bewirbt der Makler also eine Wohnung auf einem Portal im Internet oder in einer Zeitung und wendet sich der Wohnungssuchende an ihn, darf künftig keine Provision mehr verlangt werden. Die frühere Praxis, wonach der Makler als Doppelmakler für den Vermieter und Mietinteressenten tätig wurde, ist zukünftig bei einer Wohnraumvermittlung nicht mehr möglich. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ist nur noch zulässig, wenn der Makler ausschließlich in dessen Interesse tätig wird.

Zur prozessualen Durchsetzbarkeit des Bestellerprinzips trägt der Makler die Darlegung- und Beweislast. Er muss also nachweisen, dass er einen Auftrag durch den Mieter erhalten hat, dass die Textform gewahrt ist, dass er ausschließlich im Interesse des Mieters tätig geworden ist.

Streng genommen wäre es dem Makler, der für mehrere Wohnungssuchende tätig ist, nicht möglich, ein Bestandsobjekt anzubieten, weil mit der Suche nach dem Objekt für den 1. Auftraggeber das Merkmal der Ausschließlichkeit gegeben wäre, schon bei der Suche für den 2. Auftraggeber aber keine Ausschließlichkeit mehr vorläge. Schon im Gesetzgebungsverfahren wurde durch den Bundesrat festgestellt, dass der Gesetzgeber damit über das Ziel hinausschießt und im Wege einer Auslegung ist das Verbot der Ausschließlichkeit auf das Verbot der Doppeltätigkeit für Vermieter und Mieter zu beschränken.

Umgehungsgeschäfte, die das Provisionsverbot kompensieren könnten, etwa bewusst überhöhte Mieten oder Verkauf von Inventar gegen überzogene Preise, sind allesamt unzulässig.

Es bleibt abzuwarten, wie sich dieses neue Gesetz auf die Miethöhen auswirken wird, denn im Zweifelsfalle wird der Vermieter, der einen Mietinteressenten sucht, die Kosten für den beauftragten Makler letztlich nicht tragen wollen.

Eine gegen dieses Gesetz gerichtete Verfassungsbeschwerde, die auch eine einstweilige Anordnung beinhaltete, das Gesetz nicht in Kraft treten zu lassen, ist beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Das Bundesverfassungsgericht hat in dieser Woche entschieden, dass die Einschränkungen, die die Makler bei ihrer Berufstätigkeit hinzunehmen haben, nicht derart offensichtlich verfassungswidrig sind, dass das Inkrafttreten ausgesetzt werden müsste.

Fazit:

Für Wohnungssuchende  könnte ein Umzug in Zukunft deutlich billiger werden, weil sie zumindest bei der Reaktion auf Angebote in Zeitschriften oder in Internetportalen nicht damit rechnen müssen, eine Maklerprovision bezahlen zu müssen. Für denjenigen, der selbst einen Makler beauftragt, ändert sich hingegen nichts.

Haben Sie trotz des Bestellerprinzips keinen Maklerauftrag erteilt, aber eine Provisionsrechnung erhalten, lassen Sie diese auf jeden Fall anwaltlich überprüfen. Haben sie in Unkenntnis der Neuregelung gezahlt, können Sie bis zur Grenze der Verjährung (3 Jahre) die Zahlung zurückfordern. Auch hierzu empfiehlt sich anwaltliche Beratung.