Arglist bei Hausverkauf

KellerwandBeim Hausverkauf wird häufig beim Notar vereinbart, dass der Verkauf unter Ausschluss der Gewährleistung „wie gesehen und besichtigt“ erfolgt. Schlecht, wenn sich herausstellt, dass Mängel vorhanden sind. Feuchtigkeit im Keller, mangelhafte Dämmung, ein undichtes Dach oder schlechter Schallschutz trüben das Bild. Der Verkäufer haftet dann nur bei Arglist.

Wenn keine konkreten Vereinbarungen getroffen sind, kann der Käufer nach §§ 433, 434 BGB nur erwarten, dass das Haus die übliche Beschaffenheit aufweist. Aber was bedeutet dies? Ein hundertjähriges Haus kann durchaus einen feuchten Keller haben, das Wohnhaus aus den 1950er Jahren schlecht gedämmt sein, der Trittschallschutz kann nach heutigem Verständnis mangelhaft sein, aber aktuelle bautechnische Anforderungen können nicht erwartet werden. Gewährleistungsansprüche sind dann ungewiss.

Ist die Gewährleistung im Notarvertrag sogar ausgeschlossen, hat der Käufer keine Ansprüche gegen den Verkäufer – es sei denn, dieser kannte konkrete Mängel und hat diese verschwiegen, der Jurist nennt dies Arglist. Das Landgericht Gera (Az. 4 O 789/12) hat dies im Januar 2014 für einen Fall entschieden, bei dem der Verkäufer erhebliche Feuchtigkeit im Keller nicht erwähnte, obwohl der Käufer danach fragte. Das Gericht sprach dem Käufer Schadensersatz für die Trockenlegung zu.

Nun muss der Verkäufer nicht ungefragt über alle Umstände aufklären. Wird er gefragt, ist er natürlich verpflichtet, wahrheitsgemäß zu antworten (BGH V ZR 18/11). Er darf ebenso wenig ins Blaue hinein Angaben machen (BGH V ZR 29/96, V ZR 322/99). Ungefragte Aufklärungspflichten bestehen nur für solche Umstände, die ersichtlich für den Käufer von besonderem Interesse sind. Wenn der Käufer also nicht fragt, muss der Verkäufer nicht jeden Mangel des Objektes mitteilen (BGH V ZR 138/07).

Häufig werden Erben unter Verdacht geraten. Sie verkaufen das Haus des Erblassers, das sie regelmäßig nicht genau kennen, der Verkäufer unterstellt dennoch Arglist. Häufig haben Erben aber keine Kenntnis des Zustandes eines Hauses und halten dies auch gar nicht für möglich. Selbst wenn sie sich der Erkenntnis des Mangels bewusst verschließen, haften sie dann nicht (BGH, NJW-RR 2003, 989, 990; NJW 2013, 2181, 2184).

Um derartigen Streitigkeiten zu entgehen, empfiehlt es sich, vor der Veräußerung einen Gutachter einzuschalten, der eine Bewertung der Bausubstanz vornimmt, egal ob auf Verkäufer- oder Käuferseite. Keine gute Idee ist es, sich auf einen Makler zu verlassen, denn dieser hat meist nicht die erforderliche Fachkompetenz und letztlich auch kein Interesse an der Feststellung den Kaufpreis mindernder Faktoren.

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