Maklervertrag ohne Widerrufsbelehrung

Kommt ein Maklervertrag ohne Widerrufsbelehrung durch telefonische Vereinbarung eines Besichtigungstermins zustande? Kann dieser Vertrag  widerrufen werden? Besteht dennoch ein Zahlungsanspruch des Maklers?

Ein alltäglicher Sachverhalt:  Ein Makler  bietet über eine Immobilienplattform  den Kauf  eines Einfamilienhauses an. Der Interessent meldet sich über das Kontaktformular des Internetportals per E-Mail. Er bittet um nähere Informationen. Der Makler übersendet daraufhin ein Exposé. Er teilt dem Interessenten mit, dass für den Nachweis der Erwerbsmöglichkeit eine Courtage von 6,25 % für ihn anfällt. Der Interessent bestätigt telefonisch den Eingang des Exposé und bittet um einen Besichtigungstermin. Nachdem der Makler für  den Nachweis der Erwerbsmöglichkeit eine Rechnung erstellt, widerruft der Interessent den Vertragsabschluss. Der Makler verlangt seine Courtage wie vereinbart, hilfsweise als Wertersatz nach erbrachte Leistung.

Maklervertrag kann konkludent Zustandekommen

Der BGH (Urteil vom 07.07.2016, Az. I  ZR 30/15) bejaht zunächst das Zustandekommen eines Vertrages. Allerdings stellt er fest, dass ein Vertragsangebot nicht bereits in der Internetanzeige zu sehen ist. Die Bitte des Interessenten, weitere Informationen zu übersenden, ist kein Angebot auf Abschluss eines Vertrages. Allerdings liegt in der Übersendung des Exposees ein Angebot vor, welches der Interessent konkludent durch Vereinbarung eines  Besichtigungstermins angenommen hat. Damit war der  Vertrag zustande gekommen  und die Vergütung an sich geschuldet.

Maklervertrag kann Fernabsatzvertrag sein

Der Bundesgerichtshof hat ferner festgestellt, dass bei dieser Art des Vertragsabschlusses über eine Online-Plattform mit anschließenden Erklärungen über E-Mail bzw. Telefon ein sogenannter Fernabsatzvertrag zustande gekommen ist. Sowohl bei einem Maklerdienstvertrag als auch bei einem Nachweis- oder Vermittlungsmakler Vertrag handelt es sich um die Erbringung einer Dienstleistung im Sinne von § 312 c BGB.

Maklervertrag als Fernabsatzvertrag erfordert Widerrufsbelehrung

Derartige Verträge können nach widerrufen werden,  wenn der Unternehmer und der Verbraucher den Vertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel abschließen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem erfolgt.  Hieran sind nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber keine hohen Anforderungen zu stellen  und zumindest in dem Fall, dass über eine Immobilienplattform Verträge angebahnt werden, liegt eine solche Organisationsform vor. Fernkommunikationsmittel definiert das Gesetz in § 312 c Abs. 2 exemplarisch  durch Briefe, Kataloge, Telefon, Telefax, E-Mail, SMS, Rundfunk und Telemedien.

Eine Widerrufsbelehrung hatte der Interessent nicht erhalten. Weder auf der Internetseite noch im Exposé war eine entsprechende Belehrung des Kunden übermittelt worden. Die Widerrufsfrist beginnt im Zweifel mit dem Vertragsschluss und beträgt 14 Tage. Informiert der Unternehmer den Verbraucher nicht über das Widerrufsrecht und die Widerrufsfolgen, beträgt es  ein Jahr und 14 Tage. Ein früheres Erlöschen  tritt ein, wenn der Unternehmer seine Leistung vor Ablauf der Frist erbringt, der Verbraucher ausdrücklich zugestimmt hat und seine Kenntnis bestätigt, dass er durch seine Zustimmung sein Widerrufsrecht verliert.

Rechtsfolge fehlender Widerrufsbelehrung

All dies hatte der Makler nicht veranlasst, sodass  der Anspruch auf Courtage entfallen ist. Einen Anspruch auf Wertersatz in Höhe der vereinbarten Provision hat der Bundesgerichtshof mit der gleichen Begründung zurückgewiesen. Auch ein Anspruch auf Herausgabe der Bereicherung (Ersparnis der Maklercourtage) greift nicht, da der Maklervertrag durch den Widerruf nicht nichtig geworden ist.

Fazit:

Wenn Sie als Makler tätig sind und Immobilien über Internetplattformen oder eine eigene Homepage vertreiben, sollten Sie niemals  vergessen, auf das Widerrufsrecht und dessen Folgen hinzuweisen.

Haben Sie als Kunde des Maklers eine solche Belehrung nicht erhalten, haben Sie ein Jahr und 14 Tage lang Zeit, den Vertrag zu widerrufen. Sie entgehen der Zahlungspflicht bezüglich der Courtage oder können den gezahlten Betrag zurückzufordern.

Update 22.02.2018:

Genauso urteilte der BGH (IX ZR 204/16) Ende November für einen online abgeschlossenen Vertrag mit einem Anwalt. Wird der Vertrag ausschließlich online abgeschlossen, entsteht eine widerlegliche Vermutung dafür, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines entsprechenden Vertriebs- und Dienstleitungssystems geschlossen wird; der Anwalt kann aber das Gegenteil darlegen und beweisen.