Fälligkeit der Miete

Die Fälligkeit der Miete von Wohnraum war bislang nicht eindeutig bestimmt. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 05.10.2016 (VIII ZR 222/15) klargestellt, dass für die Rechtzeitigkeit der Zahlung die Überweisung am letzten Fälligkeitstag ausreicht.

Geregelt ist die Fälligkeit der Miete für Wohnraum in § 556 b Abs. 1 BGB. Danach ist die Miete spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zu entrichten. In der Rechtsprechung war teilweise die Auffassung vertreten worden, dass es nicht auf die Rechtzeitigkeit  des Überweisungsauftrags ankomme,  sondern auf den Zahlungseingang beim Vermieter.

In vielen  Mietverträgen ist die Fälligkeit der Miete dementsprechend  so geregelt worden, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang beim Vermieter ankommt. Damit trägt der Mieter das Risiko, dass im Bankbereich Verzögerungen eintreten und die Zahlung zu spät eingeht.

„Zahlungseingang am dritten Werktag“ maßgeblich?

Falsch, urteilt der Bundesgerichtshof. Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Erteilung des Überweisungsauftrags. Anderweitige Regelungen zur Fälligkeit der Miete in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind jedenfalls dann unwirksam, wenn dem Mieter gleichzeitig angedroht wird, das Mietverhältnis bei mehrfach verspäteter Zahlung zu kündigen. In allgemeinen Geschäftsbedingungen bürdet eine solche Klausel dem Mieter das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung entgegen der Gebote von Treu und Glauben unangemessen auf. Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz im Bürgerlichen Recht, dass für die Rechtzeitigkeit einer Leistung im Grundsatz die Vornahme der Leistungshandlung ist, nicht der Eintritt des Leistungserfolges.

Fazit:

Wird in Ihrem Wohnraummietvertrag lediglich vereinbart, dass die Miete am 3. Werktag zur Zahlung fällig ist, reicht es aus, wenn Sie an diesem Tag den Überweisungsauftrag bei Ihrer Bank erteilen.

Haben Sie einen Mietvertrag, dessen Klauseln als allgemeine Geschäftsbedingungen zu werten sind (was meistens der Fall sein dürfte), gilt dies jedenfalls dann, wenn im Vertrag eine verspätete Mietzahlungen als Kündigungsgrund explizit erwähnt ist.

Praxistipp:

Der Samstag ist kein Werktag und daher bei der Berechnung der Fälligkeit  der Mietzahlung nicht zu berücksichtigen (BGH, NJW 2010, 2879). Diese Rechtsprechung ist zwar nicht unumstritten,  aber die Amts- und Landgerichte haben sich daran zu halten.