Quotenklauseln bei Schönheitsreparaturen unwirksam

In vorformulierten Mietverträgen finden sich oftmals so genannte Quotenklauseln, die eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen vorsehen.

Derartige Regelungen hat der Bundesgerichtshof mit 3 Urteilen vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) für unwirksam erklärt (wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Was sind Quotenklauseln?

Durch Renovierungsklauseln, auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt, wird die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, auf den Mieter abgewälzt. Quotenklauseln sollen den Mieter verpflichten, die Kosten der Schönheitsreparatur bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilig auf ihn abzuwälzen, wenn die Nutzungsdauer den erforderlichen Fristen für die Schönheitsreparaturen nur teilweise entspricht.

Früher verwendete starre Fristenpläne, nach denen Räume nach festen Zeiten zu renovieren waren, hat der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2004 für ungültig erklärt (VIII ZR 361/03) und diese Rechtsprechung in der Folgezeit zugunsten des Mieters deutlich verschärft.

Warum ist die Abwälzung auf den Mieter unwirksam?

Nunmehr ging es um die Frage, ob formularmäßig der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen nach seinem Auszug zumindest teilweise zu übernehmen hat oder nicht. Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass Quotenklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen, weil er auch selbst geringfügige Gebrauchsspuren mit erheblichem Kostenaufwand beseitigen müsste. Außerdem ist es für den Mieter nicht möglich, den etwa auf ihn entfallenden Kostenanteil verlässlich zu ermitteln und dies unabhängig davon, ob die Wohnung zu Beginn des Mietfeldes renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Der Bundesgerichtshof stellt also auf die Intransparenz einer solchen Quotenklausel ab.

Wann ist eine Wohnung (un)renoviert?

Für die Abgrenzung „renoviert“ oder „unrenoviert“ kommt es letztlich darauf an, ob vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Fazit:

Für viele Mieter werden diese Urteile des Bundesgerichtshofs eine erhebliche Entlastung bei Beendigung des Mietverhältnisses in Bezug auf Forderungen der Vermieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. Erstattung der Kosten unterlassener Schönheitsreparaturen bringen.

Fraglich bleibt, ob diese Rechtsprechung auch dann gilt, wenn die Übernahme derartiger Kosten nicht in einem Formularvertrag enthalten ist, sondern zwischen den Parteien tatsächlich individuell vereinbart wird.